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大字日(ri)期︰2020-04-04 來源︰北(bei)京(jing)日(ri)報

    原標(biao)題︰長租公寓要求業主減租惹爭議 律(lv)師︰將疫(yi)情適用不可抗(kang)力需(xu)謹慎

  “因(yin)為疫(yi)情屬于不可抗(kang)力因(yin)素,您得給租戶減免1個月的房(fang)租,這是公司政策。”近幾日(ri),北(bei)京(jing)不少業主都(du)接到了一通(tong)電(dian)話,運營方蛋(dan)殼(ke)公寓以新型冠狀病毒感染肺炎疫(yi)情為由,通(tong)知業主要減免1個月的房(fang)租。面對疫(yi)情,共(gong)克時艱,本是善ping)  傻dan)殼(ke)公寓單方面的通(tong)知,不僅引發(fa)業主維(wei)權(quan),甚至(zhi)還遭到租客抱怨(yuan)。律(lv)師表示(shi),不可抗(kang)力的適用需(xu)謹慎,減免租金應由經營方與業主個人協商達成。

  業主被要求減免租金

  業主張先生是3日(ri)上午接到蛋(dan)殼(ke)公寓打來的電(dian)話。經紀人在電(dian)話中說,由于新型冠狀病毒感染肺炎疫(yi)情導致很多地方封(feng)城斷路(lu),公司已針(zhen)對yuan)bei)租客給予租金減免。現在,北(bei)京(jing)也要仿(fang)效湖北(bei)的做法,為租客tu)趺個月的房(fang)租。其中,蛋(dan)殼(ke)公寓負(fu)擔2個月的房(fang)租,張先生作為業主負(fu)擔1個月的房(fang)租。“為租戶減免租金是可以的,但口說無憑(ping),您有蓋章的文(wen)件(jian)麼?”張先生提出要先查看公司文(wen)件(jian),誰料,對方立即改(gai)口,說覺(jue)得1個月多的話10天也行,或者(zhe)再(zai)不行,緩付1個月、10天的租金也可以。

  一通(tong)電(dian)話里改(gai)口三次,這讓張先生覺(jue)得很古(gu)怪(guai)。“這到底是不是真(zhen)給租戶減負(fu)呢?別打著疫(yi)情的幌(huang)子,只(zhi)為給它自己減負(fu)。”2018年(nian)將房(fang)屋委托給蛋(dan)殼(ke)公寓的業主小(xiao)飛,幾天前也接到電(dian)話,通(tong)知由于新型冠狀病毒感染肺炎疫(yi)情,不少租客無法回京(jing),屬于不可抗(kang)力因(yin)素,要求他(ta)給予至(zhi)少1個月的租金減免。“我yi) 笏ta)證明住(zhu)在我房(fang)子里的租戶確(que)實來自疫(yi)情嚴重地區,那我立即同意,對方就說再(zai)給我回電(dian)話。幾天過去(qu)了,並沒有電(dian)話。”小(xiao)飛說,按(an)合同約定應該(gai)在春節前an)蚋ta)的租金,蛋(dan)殼(ke)公寓至(zhi)今沒付。

  張先生和小(xiao)飛的情況(kuang)並非個案。在新浪微博(bo)上,不少業主都(du)對蛋(dan)殼(ke)公寓單方要求業主減免租金提出質疑,這些業主分布在北(bei)京(jing)、天津、上海等全國各地。3日(ri)晚(wan)間,記(ji)者(zhe)也加入一個北(bei)京(jing)蛋(dan)殼(ke)房(fang)東維(wei)權(quan)群,群里業主均反映蛋(dan)殼(ke)單方面要求減免租金,而這樣的維(wei)權(quan)群不止(zhi)一個。

  租客吐槽租金減免“門(men)道”多

  運營方給租戶減免租金,本是善ping)  簧倏 fa)商給租戶減免租金的舉措就被廣(guang)泛點贊。然而,記(ji)者(zhe)采訪發(fa)現,就連蛋(dan)殼(ke)公寓的租戶對此也頗多怨(yuan)言。

  租戶小(xiao)付昨天看到蛋(dan)殼(ke)公寓致租戶的一封(feng)信,里面寫到︰針(zhen)對無法返(fan)城的北(bei)京(jing)武(wu)漢租客,可返(fan)還1個月租金;其他(ta)各城市租客,結合各地政府發(fa)布的因(yin)疫(yi)情延期返(fan)工的天數,返(fan)還租客相對應的租金,或提供相對應的免費延住(zhu)天數。小(xiao)付試著在APP里點擊申請(qing),被告(gao)知租客返(fan)租申請(qing)暫定2月10日(ri)開始(shi)收集,但北(bei)京(jing)返(fan)多少天並無明示(shi)。

  仔細研究後,小(xiao)付又發(fa)現,返(fan)還的並非現金,而是抵扣(kou)房(fang)屋服務(wu)費、維(wei)修(xiu)金、水電(dian)燃(ran)氣費用、續(xu)約首付款,以及不屬于分期月付情況(kuang)下的租金。“像(xiang)我這種月付的,只(zhi)能抵扣(kou)房(fang)屋服務(wu)費、維(wei)修(xiu)金,估計合同到期了都(du)抵扣(kou)不完。”小(xiao)付告(gao)訴記(ji)者(zhe),實際上,蛋(dan)殼(ke)公寓以疫(yi)情為由,已暫停2020年(nian)1月和2月的保潔和維(wei)修(xiu)服務(wu),這兩個月的保潔費和維(wei)修(xiu)費卻照收不誤。

  不可抗(kang)力的適用需(xu)謹慎

  長租公寓以新型冠狀病毒感染肺炎疫(yi)情屬于不可抗(kang)力為由的主張,是否有據可依?記(ji)者(zhe)就此采訪了北(bei)京(jing)市盛廷律(lv)師事務(wu)所主任律(lv)師畢文(wen)強。

  畢文(wen)強介(jie)紹,《民法總則(ze)》fan)諞話bai)八(ba)十(shi)條(tiao)第二款規定,不可抗(kang)力是指不能預見(jian)、不能避免且不能克服的客觀情況(kuang)。雖(sui)然目ke)耙yi)情較為嚴重,但對不可抗(kang)力的適用也應謹慎,不能不加區分全部適用。比如,武(wu)漢等que)feng)城的城市,因(yin)疫(yi)情導致不能履行民事義務(wu)的,可以不可抗(kang)力為由shan)鋅kang)辯;疫(yi)情並不十(shi)分嚴重的地區,雖(sui)有疫(yi)情但不會導致完全不能履行民事義務(wu)的,則(ze)不建議將疫(yi)情認定為不可抗(kang)力的情形(xing)。

  具體到此次事件(jian),雙方簽(qian)署的合同中約定︰“因(yin)不可抗(kang)力導致本合同無法繼(ji)續(xu)履行的,本合同自行解除,甲乙(yi)雙方均不承擔因(yin)此導致的任何違約責任。”這里只(zhi)約定可以解除合同,而非減免租金。根據《民法總則(ze)》和《中xie) 嗣窆gong)和國合同法》相關條(tiao)款,法律(lv)上並未規定發(fa)生不可抗(kang)力就可免除長租公寓支付租金的義務(wu),長租公寓要求房(fang)東免除租金並無法律(lv)依據,拒不支付租金的行xing) 粲諼?肌9賾詡趺庾飩鶚亂耍 ta)建議長租公寓可與房(fang)東進行協商,通(tong)過協商達成一致。(記(ji)者(zhe) 趙瑩(ying)瑩(ying))

[責任編輯︰謝(xie)凡洋(yang)子]

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